Vous vendez un appartement en copropriété et deux documents aux noms presque identiques apparaissent dans vos échanges avec l’agence et le notaire : le pré-état daté et l’état daté. Beaucoup de vendeurs pensent qu’il s’agit du même papier, ou que l’un remplace l’autre. C’est faux.
Ces deux documents n’interviennent pas au même moment, ne sont pas rédigés par la même personne et ne coûtent pas le même prix. Les confondre peut vous faire payer deux fois… ou retarder la signature de votre compromis. Voici tout ce qu’il faut savoir pour vendre sereinement.
Le pré-état daté : informer l’acheteur avant le compromis
Le mot « pré-état daté » ne figure dans aucun texte de loi. C’est un nom d’usage. La loi ALUR de 2014 a créé l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation : il oblige le vendeur à annexer à la promesse ou au compromis de vente une série d’informations financières sur la copropriété et sur le lot vendu. Le pré-état daté est simplement le document qui rassemble ces informations.
Il doit notamment indiquer :
- les charges courantes (budget prévisionnel) et les charges hors budget payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices ;
- les sommes que l’acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires ;
- l’état global des impayés de charges dans la copropriété et la dette envers les fournisseurs ;
- la part du fonds de travaux rattachée au lot et le montant de la dernière cotisation versée.
Qui le rédige ? C’est au vendeur de fournir ces informations. Aucun texte n’impose de passer par le syndic : vous pouvez le préparer vous-même, le demander à votre syndic ou le confier à un service spécialisé.
Pourquoi il compte autant ? Le délai de rétractation de 10 jours dont dispose l’acheteur ne commence à courir qu’à partir du lendemain de la remise de ces informations. Un dossier incomplet, et c’est toute la vente qui reste fragile.
L’état daté : le document officiel du syndic avant l’acte de vente
L’état daté arrive plus tard, entre le compromis et la signature de l’acte authentique. Il est prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et seul le syndic peut l’établir, le plus souvent à la demande du notaire.
C’est une photographie à jour de la situation comptable de votre lot, à la date de la vente. Il comporte trois parties :
- les sommes que le vendeur doit encore au syndicat ;
- les sommes que le syndicat pourrait devoir au vendeur ;
- les sommes qui seront à la charge de l’acquéreur.
Le notaire s’en sert pour répartir précisément les montants entre vendeur et acheteur le jour de la signature. Après la vente, il en informe le syndic : si le vendeur doit encore des charges, le syndic peut faire opposition sur le prix de vente pour être payé.
Le prix : plafonné pour l’un, libre pour l’autre
C’est la différence qui pèse le plus sur votre budget.
L’état daté est plafonné à 380 € TTC, à la charge du vendeur, depuis le 1er juin 2020 (décret n° 2020-153 du 21 février 2020). Ce plafond vaut pour l’ensemble des lots d’une même vente : appartement, cave et parking vendus ensemble ne donnent lieu qu’à un seul état daté à 380 € maximum. Des représentants des syndics ont demandé sa revalorisation, mais le Conseil d’État a rejeté leur recours le 17 mars 2026 (décision n° 499299) : le plafond reste donc de 380 € TTC.
Le pré-état daté, lui, n’est pas plafonné. Certains syndics le facturent en plus de l’état daté, parfois cher. Selon une enquête de 60 Millions de consommateurs, la facture moyenne des deux documents réunis dépasse 600 €. Comme le pré-état daté n’est pas réservé au syndic, vous êtes libre de le faire établir ailleurs, pour beaucoup moins cher. Nous détaillons les solutions dans notre article Comment obtenir votre pré-état daté sans payer les frais abusifs du syndic ?
Le récapitulatif en un coup d’œil
| Pré-état daté | État daté | |
|---|---|---|
| Base légale | Article L721-2 du CCH (loi ALUR) | Article 5 du décret du 17 mars 1967 |
| Moment | Au plus tard à la signature du compromis | Avant la signature de l’acte authentique |
| Rédacteur | Vendeur, syndic ou service spécialisé | Syndic uniquement |
| Destinataire | L’acquéreur (annexé au compromis) | Le notaire |
| Prix | Libre | 380 € TTC maximum |
| Rôle | Informer l’acheteur avant qu’il s’engage | Répartir les sommes entre vendeur et acheteur |
Peut-on se passer de l’un des deux ?
Non. Dans une vente classique, il vous faut les deux, l’un après l’autre.
Le pré-état daté n’est pas obligatoire dans sa forme, mais les informations qu’il contient le sont. Si elles manquent au compromis, le notaire ne pourra pas avancer et le délai de rétractation de l’acheteur ne démarrera pas. L’état daté, lui, est indispensable pour signer l’acte définitif.
La bonne nouvelle : le travail de l’un sert à l’autre. Un pré-état daté bien construit, à partir des bons documents, évite les mauvaises surprises au moment de l’état daté, car les chiffres se recoupent.
Notre conseil : préparez le pré-état daté dès la mise en vente
N’attendez pas qu’un acheteur se présente. Dès la mise en vente, rassemblez :
- votre dernier appel de fonds ;
- les deux dernières convocations d’assemblée générale, avec leurs annexes comptables ;
- vos deux derniers relevés individuels de charges ;
- le dernier procès-verbal d’assemblée générale ;
- un extrait à jour de votre compte copropriétaire.
La plupart de ces documents se téléchargent en quelques minutes sur l’extranet de votre syndic. Vous pouvez aussi simplement nous donner votre accès.
Avec Pré-état daté facile, votre pré-état daté est rédigé à partir de vos documents, contrôlé ligne par ligne et présenté dans le format attendu par les notaires. Vous gagnez du temps, vous évitez les frais du syndic et vous signez votre compromis dans les délais.