Vous venez de recevoir votre pré-état daté, ou vous êtes acheteur et il vous est transmis avec le compromis. Plusieurs pages de tableaux, des montants à chaque ligne, des termes comme « avances », « provisions exigibles » ou « déchéance du terme »… Difficile de savoir ce qu’il faut regarder.
Pourtant, ce document répond à des questions très concrètes : le vendeur est-il à jour de ses charges ? Combien l’acheteur paiera-t-il dans les prochains mois ? La copropriété est-elle en bonne santé financière ? Voici comment le lire, partie par partie.
Avant de commencer : d’où viennent les chiffres ?
Un pré-état daté ne s’invente pas. Chaque montant provient des documents de la copropriété : derniers appels de fonds, comptes présentés en assemblée générale (les annexes comptables), budget prévisionnel voté et relevé de compte du copropriétaire.
Regardez d’abord la date du document : c’est une photographie de la situation à ce jour-là. Repérez ensuite les exercices de référence : la plupart des copropriétés ont un exercice civil (janvier à décembre), mais beaucoup fonctionnent du 1er juillet au 30 juin ou du 1er octobre au 30 septembre.
La plupart des pré-états datés suivent un modèle en quatre parties, inspiré de l’état daté utilisé par les notaires.
1re partie : les sommes dues par le vendeur
Cette partie indique ce que le vendeur doit encore au syndicat des copropriétaires à la date du document :
- les provisions exigibles du budget prévisionnel, par exemple l’appel du trimestre en cours s’il n’est pas encore payé ;
- les provisions hors budget exigibles, c’est-à-dire les appels pour des travaux votés ;
- les charges impayées des exercices précédents ;
- les sommes qui deviennent exigibles du fait de la vente (la « déchéance du terme »), lorsque des paiements étalés doivent être soldés au moment de la cession.
Comment la lire ? Chez un vendeur à jour, cette partie est à zéro ou presque. Un montant important n’empêche pas la vente, mais il sera prélevé par le notaire sur le prix de vente pour payer le syndic.
2e partie : les sommes que le syndicat pourrait devoir au vendeur
Au fil des années, le vendeur a versé à la copropriété des sommes qu’elle conserve : on les appelle les avances. Il en existe trois sortes :
- l’avance de trésorerie (ou « réserve »), qui sert de fonds de roulement à la copropriété ;
- les provisions spéciales, versées pour des dépenses ou des travaux à venir ;
- les avances sur emprunt, si la copropriété a souscrit un prêt collectif.
Ces avances appartiennent au vendeur : elles lui sont remboursées à la vente. On trouve aussi dans cette partie une ligne « solde créditeur de l’exercice antérieur ». Dans un pré-état daté, elle est en principe à zéro : un éventuel trop-perçu sera calculé par le syndic dans l’état daté, juste avant l’acte.
3e partie : les sommes à la charge de l’acquéreur
C’est la partie la plus utile pour l’acheteur, car elle annonce ce qu’il devra payer. Elle comprend :
- la reconstitution des avances : l’acheteur reverse à la copropriété les avances remboursées au vendeur. Les montants doivent donc être identiques à ceux de la 2e partie ;
- les provisions non encore exigibles : les prochaines échéances du budget (trimestres à venir) et les appels de travaux déjà votés, avec leurs dates et leurs montants.
Comment la lire ? Vérifiez que toutes les échéances sont bien postérieures à la date du document, et notez les gros appels de travaux à venir : ce sont eux qui pèsent sur la trésorerie des premiers mois.
4e partie : les informations de l’article L721-2
Cette dernière partie reprend les informations exigées par la loi ALUR. Elle donne une vue d’ensemble du lot et de l’immeuble.
Les charges payées sur les deux derniers exercices. Elles sont séparées entre charges courantes (budget) et hors budget (travaux). C’est le meilleur indicateur du coût annuel réel du logement.
Les impayés et les dettes fournisseurs de la copropriété. Ce sont des chiffres globaux, pour tout l’immeuble. Rapportés au budget annuel, ils renseignent sur la santé financière de la copropriété : un niveau élevé d’impayés peut annoncer des appels de fonds supplémentaires.
Le fonds de travaux. Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés alimentent chaque année un fonds pour les travaux futurs. Le pré-état daté indique la part rattachée au lot et la dernière cotisation versée. Attention : contrairement aux avances, ces sommes ne sont pas remboursées au vendeur. Elles restent attachées au lot et profitent à l’acheteur.
Les informations complémentaires : travaux votés et procédures
Selon le modèle utilisé, le pré-état daté signale aussi les travaux votés et pas encore appelés, les procédures judiciaires en cours et les emprunts collectifs gérés par le syndic.
Une question revient souvent : qui paie les travaux votés avant la vente ? Par principe, c’est la personne propriétaire à la date où l’appel de fonds devient exigible. Un appel exigible avant la vente est donc pour le vendeur, un appel exigible après pour l’acheteur. Le compromis peut prévoir une autre répartition : parlez-en avec votre notaire.
Les 5 vérifications à faire avant de signer
- La date et les exercices : le document s’appuie-t-il sur les comptes les plus récents ?
- Les avances : les montants de la 2e et de la 3e partie sont-ils identiques ?
- Les échéances futures : toutes les dates sont-elles postérieures à la date du document ?
- Le fonds de travaux : le montant correspond-il au dernier appel de fonds ou au dernier relevé de charges ?
- Les rubriques vides : chaque ligne est-elle renseignée ? Lorsqu’il n’y a rien à déclarer, un document sérieux indique « Néant » plutôt que de laisser un blanc.
Une erreur de lecture ou une incohérence peut pousser le notaire à demander des corrections, et retarder le compromis. Pour aller plus loin, lisez Pourquoi votre notaire refuse votre pré-état daté ? (Et comment l’éviter).
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